Дарение недвижимости близким — распространенная практика. Но продажа подаренной квартиры таит в себе неожиданные сложности, о которых мало кто задумывается заранее. Давайте разберем основные подводные камни, чтобы сделка прошла гладко и без проблем.
Прежде всего, продать подаренную квартиру можно так же, как и любую другую — сразу после оформления договора дарения. Однако, тут есть нюанс. Как отмечает нотариус Юлия Бровкина:
«Иногда возникают сложности, например, если даритель прописан в квартире и у него нет другого жилья. Тогда выписка может потребовать судебного разбирательства».
Поэтому, прежде чем заключать сделку, важно убедиться, что все вопросы с регистрацией жилья решены. В идеале, даритель должен иметь другое место жительства. Если же он планирует продолжать проживание в квартире после дарения, то необходимо заранее договориться с новым владельцем. В большинстве случаев, среди близких родственников это проходит без проблем, но, к сожалению, встречаются и исключения.
Теперь о налогах. Выручка от продажи квартиры облагается НДФЛ. Если ваш общий доход за год не превышает 2,4 млн рублей, ставка составит 13%. Превысили лимит — ставка вырастает до 15% и выше, в зависимости от размера дохода. Однако, есть хорошая новость: налог не платится, если квартира находилась в вашей собственности не менее 3 лет (между близкими родственниками) или 5 лет (в остальных случаях).
Особые сложности возникают при продаже квартиры, подаренной ребенку. Юлия Бровкина поясняет:
«Дети до 6 лет полностью недееспособны, от 6 до 14 лет — частично дееспособны, а с 14 до 18 лет — тоже частично дееспособны, и решение по сделке принимают их законные представители».
Таким образом, от имени несовершеннолетнего собственника действуют родители (или опекуны) под контролем органов опеки. Органы опеки тщательно следят за соблюдением интересов ребенка, и нередки случаи аннулирования сделок по их инициативе.
Для успешной продажи потребуется либо покупка квартиры не меньшей площади, либо выделение в новой квартире доли, эквивалентной прежней. Деньги при этом поступают на счет ребенка, и он получит к ним доступ по достижении совершеннолетия (18 лет).
Если квартиру в дар получил один из супругов, то второй не имеет права ее продавать, так как это не является общим имуществом. Новое жилье, приобретенное после продажи подаренной квартиры, будет считаться совместно нажитым. Однако, при разводе придется доказать, что средства на его покупку получены от продажи подаренной квартиры.
Специалисты рекомендуют тщательно взвесить все «за» и «против» перед тем, как дарить недвижимость. Юрист Ольга Соколова предупреждает:
«Договор дарения — это серьезно! Аннулировать его очень сложно. Дарение — безвозмездная сделка, и даритель не может требовать ничего взамен».
Поэтому, одаряемый должен убедиться, что даритель согласен с последующей продажей и имеет альтернативное жилье. Наличие прописанных жильцов — это обременение, которое лучше решить до поиска покупателя. Кроме того, договор дарения может быть признан недействительным в суде, если он был заключен во время банкротства дарителя или если он был недееспособен. В этом случае, новый владелец теряет все права на квартиру, за исключением права пользования.
