По всем законам логики рынок недвижимости сейчас должен был встать намертво. При заградительных ставках по ипотеке за 20% брать кредит на квартиру кажется безумием. Но риелторы разводят руками: сделки не просто идут — в агентствах аншлаг.
Когда инвестиционный азарт иссяк, выяснилось, что квартиры покупают не ради выгоды. Их покупают от безысходности и по зову жизни. Вот три реальные причины, почему вторичка отказывается умирать.
1. Разводы: взяли общую ипотеку на 30 лет, а разбежались через два года
Главный локомотив рынка прямо сейчас — семейные драмы. В агентствах недвижимости признаются, что чуть ли не каждая вторая квартира в свежих домах продается с пометкой «раздел имущества».
В эпоху дешевой льготной ипотеки пары, едва узнав друг друга, смело влезали в общий долг на тридцать лет. Любовь прошла — а 30-летнее ярмо осталось. Жить вместе после разрыва невозможно, поэтому запускается цепная реакция:
- Бывшие супруги спешно выставляют общую квартиру на продажу
- Закрывают остаток долга перед банком
- Оставшиеся деньги делят пополам и сразу покупают две раздельные однушки (или берут две новые студии)
В итоге один банальный развод генерирует для рынка сразу три сделки: одну продажу и две покупки.
2. Дети выросли: разъехаться любой ценой, плевать на ставку ЦБ
Вторая группа покупателей — это родители, которых приперло к стенке.
Дети не умеют ставить взросление на паузу, пока Центробанк снизит ставку. Они оканчивают школы, поступают в институты в других городах, женятся или просто больше не могут делить одну кухню с родителями.
Родители в такой ситуации действуют по принципу «здесь и сейчас»:
- Они не копят годами и не ждут идеального момента
- Снимают последние заначки, разменивают жилье, продают дачи
- Покупают убитый старый фонд без ремонта, лишь бы он был рядом с нужным вузом, чтобы сэкономить ребенку два часа дороги в день
Эта категория людей вытаскивает рынок в любой кризис, потому что их мотив — не деньги, а семья.
3. Продать трешку, купить однушку, а 25 миллионов положить под процент
Это самый трезвый и расчетливый сценарий, который сейчас бьет рекорды популярности у людей в возрасте.
Когда дети выросли и разъехались, пожилые родители остаются одни в огромной трехкомнатной квартире где-нибудь ближе к центру города. Содержать хоромы накладно, налоги и коммуналка растут, да и убирать сто квадратов тяжело.
Что делают пенсионеры:
- Продают свою просторную квартиру в старом фонде за 40–45 миллионов рублей
- Покупают уютную двушку или однушку со свежим ремонтом у метро в спальном районе за 14–15 миллионов
- Оставшиеся 25–30 миллионов кладут на банковские вклады под высокую ставку
Так у людей появляется свежая необременительная квартира, новая машина для поездок на дачу и стабильный пассивный доход в сотни тысяч рублей в месяц с процентов. Для них этот размен — билет в безбедную старость.
Итог: рынок спасают не инвесторы, а бытовые обстоятельства
Рынку недвижимости не нужны государственные субсидии, чтобы продолжать дышать. Пока люди сходятся и расходятся, взрослеют и стареют — квадратные метры будут продаваться. Просто теперь квартирный вопрос решают не ради красивой жизни, а потому что деваться некуда.
