Мечтаете о собственном доме, но теряетесь в аббревиатурах ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП? Не знаете, на какой земле можно строить и какие ограничения существуют? Эта статья — ваш личный гид по миру земельных участков!
Категория и вид разрешенного использования: в чем разница?
Это два разных понятия! Категория — это общее описание земли (например, «земли населенных пунктов»), а вид разрешенного использования (ВРИ) — уточняет, что именно можно делать на этом участке (например, «индивидуальное жилищное строительство»). Представьте, что категория — это общая «папка», а ВРИ – конкретный «файл» в этой папке.
Как узнать ВРИ своего участка?
Легко! Загляните в документы на землю (выписка из ЕГРН) или воспользуйтесь бесплатной публичной кадастровой картой Росреестра. Просто введите кадастровый номер участка — и вся информация у вас на ладони!
Где можно построить дом?
Строить можно только на землях:
- Населенных пунктов: подходят для жилой застройки (ИЖС, многоквартирные дома), дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства.
- Сельскохозяйственного назначения: используются для производства сельхозпродукции, садоводства и огородничества.
Но помните: строительство должно соответствовать градостроительным регламентам и планам застройки, установленным местными властями. Нельзя построить многоэтажку на участке для ИЖС — и наоборот!
Виды разрешенного использования: выбираем свой!
ВРИ определяют, как можно использовать землю: для ведения хозяйства, отдыха или круглогодичного проживания. Росреестр ведет классификатор, который включает 158 видов, разделенных на 5 групп:
- Сельское хозяйство
- Жилая застройка
- Медицина, образование, дороги
- Отдых и рекреация
- Лесные массивы, водоемы
Только 6 видов подходят для строительства или ведения подсобного хозяйства, и лишь 4 из них позволяют строить жилой дом или дачу.
Разберем значения ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ
- ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство):
- Плюсы: прописка, развитая инфраструктура, доступ к ипотеке.
- Минусы: высокая цена, высокие налоги, целевое использование (начать строительство в течение 3 лет).
- ЛПХ (Личное Подсобное Хозяйство):
- Приусадебный участок (в границах населенного пункта): как ИЖС.
- Полевой участок (за чертой населенного пункта): строительство запрещено!
- ДНП/ДНТ (Дачное Некоммерческое Партнерство/Товарищество):
- Предназначены для дачного строительства (обязательно нужно построить садовый или жилой дом).
- Сейчас заменены СНТ и ОНТ.
- СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество):
- Объединение для ведения земледелия. Можно строить дома и хозпостройки.
- Плюсы: низкая цена и налоги, плодородная земля, возможность выбора (строительство дома или нет).
- Минусы: небольшие участки, коммуникации за свой счет, проблемы с регистрацией (если участок не в населенном пункте).
- ОНТ (Огороднические Некоммерческие Товарищества):
- Только для огородничества! Капитальное строительство запрещено!
Что выбрать?
Ориентируйтесь на свои цели! Какие постройки вам нужны? Нужна ли прописка? Хватит ли садового дома? Каковы ваши финансовые возможности?
Ипотека — это реально!
Любой из указанных участков можно приобрести в ипотеку от Сбербанка. Но помните: между «жилым домом» и «садовым домом» есть большая разница!
Важно! Чтобы убедиться, что на участке можно построить дом и такой объект зарегистрируют как жилой, получите уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям.
Зачем менять ВРИ?
Если планируете деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ, или если ВРИ вообще не установлен. Но помните: изменение ВРИ может повлечь изменение кадастровой стоимости и земельного налога!
Как изменить ВРИ?
- Узнайте доступные ВРИ (в Правилах землепользования и застройки — ПЗЗ).
- Если ВРИ — основной, подайте заявление в Росреестр.
- Если ВРИ — условно-разрешенный, получите разрешение в уполномоченном органе власти.
Когда нельзя изменить ВРИ?
В ряде случаев, например, если участок реализован на торгах, предоставлен в аренду под целевое использование, или если для запрашиваемого ВРИ установлены предельные размеры, не позволяющие вести деятельность.
Теперь вы знаете все!
Выбор земельного участка — ответственный шаг. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в тонкостях ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Удачи в строительстве дома вашей мечты!
