Российский рынок недвижимости переживает интересную трансформацию: все больше граждан предпочитают обменивать свое старое жилье на новое с помощью схемы трейд-ин. С начала текущего года спрос на такую услугу подскочил на впечатляющие 20–25%.
Суть сделки проста: ваша текущая квартира выставляется на продажу через агента, который является партнером застройщика, а вырученные средства идут в качестве первоначального взноса за новостройку. Этот тренд заметили как девелоперы, так и риелторы.
Почему россияне все чаще выбирают трейд-ин?
Эксперты связывают это с несколькими факторами. Во-первых, как отметил вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников, «застройщики прилагают усилия к поддержанию спроса на новые квартиры на фоне серьезного уменьшения числа покупателей, которые используют для покупки ипотечные средства». Во-вторых, благодаря приватизации 90-х и 2000-х годов, «наша страна — одна из немногих в мире, где процент частных собственников жилья очень высок». Следовательно, «многие потенциальные покупатели имеют актив в виде вторичного жилья», который и становится ключом к новой квартире.
Разные грани трейд-ин: от проживания до быстрого выкупа
Существует несколько модификаций этой схемы, и каждая находит своего клиента:
- Трейд-ин с проживанием: пожалуй, один из самых комфортных вариантов. Владелец может оставаться в своей старой квартире до 4 лет, пока строится и сдается новый дом. Лишь после этого он переходит в статус арендатора. Популярность такого подхода выросла на 10–15%.
- Схема с выкупом старой квартиры: здесь динамика роста скромнее, всего 10–15%. Причина — собственников не всегда устраивает дисконт в 25–30% от рыночной цены, который обычно предлагают при срочном выкупе.
- Трейд-ин с бронированием (лидер спроса): этот вариант оказался самым востребованным, показав ошеломительный рост сделок на 85–90%. Механизм таков: выбранная новостройка бронируется за покупателем, а его прежнее жилье продается, как правило, всего на 3–5% дешевле желаемой цены. Деньги от покупателя «вторички» поступают на эскроу-счет в рамках договора долевого участия, откуда впоследствии переводятся застройщику.
Чаще всего по схеме трейд-ин реализуется унаследованное жилье. Собственники, получив такой актив, стремятся приобрести новые, более современные квартиры для своих детей. Как пояснила Анастасия Кушман, руководитель направления trade-in девелоперской компании «Мангазея», это позволяет выбрать «более просторные помещения и с современным архитектурным решением».
Нюансы и сроки: что нужно знать?
Впрочем, процесс продажи старой квартиры в рамках трейд-ин несколько удлинился: теперь он занимает в среднем 2 месяца против прежних 1,5. Риелторы связывают это с завышенными ценовыми ожиданиями собственников вторичной недвижимости. Пока идет торг, новостройка может подорожать, и в итоге покупателям иногда приходится соглашаться на квартиру меньшей площади, хотя и некритично — обычно на 4–5 «квадратов».
Альтернативы и дополнения
Застройщики активно продвигают и такой инструмент, как рассрочка. Обычно ее предоставляют на 2–3 месяца — как раз на срок, необходимый для продажи старой квартиры. Вырученные деньги затем направляются на погашение этого краткосрочного займа. Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник «Южный», сообщила, что примерно половина всех договоров долевого участия заключается именно на таких условиях, причем здесь активно используется и программа семейной ипотеки.
Старая схема в новом свете
Интересно, что сама по себе идея продажи своего жилья для покупки нового не нова. Однако ранее россияне чаще использовали ее для приобретения квартир на вторичном рынке. Нынешний всплеск популярности трейд-ин при покупке новостройки Роман Соколов, директор по продажам АН Est-a-Tet, объясняет долгим «зависанием» объектов на вторичном рынке. Если раньше продавцам хватало 2–4 месяцев для реализации своей квартиры, то теперь этот срок нередко растягивается до 6–8 месяцев. Далеко не все готовы ждать так долго, поэтому трейд-ин становится привлекательным решением, ускоряющим процесс переезда в новое жилье.
Таким образом, трейд-ин сегодня — это не просто модная тенденция, а действенный инструмент, адаптированный под текущие реалии рынка недвижимости, позволяющий многим россиянам улучшить свои жилищные условия более комфортно и оперативно.
