Каждый, кто задумывался о покупке квартиры, ловил себя на мысли: «Раньше было лучше». Но так ли это? Свежее исследование 20-летней истории российского рынка недвижимости дает неожиданный и отрезвляющий ответ. Оказывается, «золотой век» для покупателя был совсем недавно, а сегодня мы стремительно возвращаемся во времена, когда жилье было практически недоступным.
Главный показатель — доступность, а не цена
Говорить о ценах в отрыве от доходов — бессмысленно. Ключевой показатель, который реально отражает ситуацию, — это доступность жилья, измеряемая в количестве средних годовых зарплат, необходимых для покупки типовой квартиры. Именно этот график безжалостно вскрывает всю правду о рынке.
2008 год: пик безумия
Помните «тучные нулевые»? Экономика росла, нефть дорожала, ипотеку раздавали легко. Это создало первый в новейшей истории пузырь на рынке недвижимости. На пике, в 2008 году, чтобы купить среднюю квартиру, россиянину нужно было работать, не тратя ни копейки, почти 10 лет. Это был абсолютный антирекорд доступности. Жилье превратилось в роскошь, доступную лишь единицам. Грянувший мировой кризис больно ударил по всем, но именно он начал медленно «лечить» рынок.
2014–2019 годы: «золотое окно» для покупателя
После кризисов 2008 и 2014 годов рынок вошел в фазу стагнации. Цены либо стояли на месте, либо росли медленнее инфляции, а зарплаты, хоть и не быстро, но подтягивались. Именно в этот период, примерно с 2014 по 2019 год, открылось то самое «золотое окно возможностей».
На пике доступности, в 2017 году, на покупку квартиры требовалось всего 4,5 годовых зарплаты — более чем в два раза меньше, чем в 2008-м! Это был лучший момент для покупки жилья за всю современную историю России.
2020–2025 годы: новый пузырь имени льготной ипотеки
А потом все изменилось. Пандемия и запуск массовой льготной ипотеки должны были поддержать людей и застройщиков, но на деле они запустили новый виток ценовой гонки. Дешевые кредиты хлынули на рынок, и цены на новостройки улетели в космос, потянув за собой и «вторичку».
Вся выгода от низкой ставки была моментально «съедена» ростом цен. И сегодня мы пришли к удручающему результату: на покупку квартиры снова нужно около 8 годовых зарплат. Мы почти вернулись к пиковым значениям 2008 года, только на новом витке и с гигантским ипотечным долгом у населения.
Вывод:
История рынка недвижимости циклична. Мы прошли полный круг: от пузыря, надутого «дорогими деньгами», к пузырю, созданному «дешевыми» государственными субсидиями. «Золотой век» доступного жилья был, но он оказался коротким и, похоже, остался позади. И главный урок этих 20 лет прост: когда государство пытается сделать жилье доступнее с помощью одной лишь ипотеки, оно становится только дороже.
