Последние несколько лет на рынке новостроек царила эйфория: рекорды продаж, ажиотажный спрос, ощущение вечного праздника, подогреваемого дешевыми деньгами. Но в 2025 году вечеринка закончилась. Наступило тяжелое утро, и имя ему — «ипотечное похмелье». Россияне начали массово отказываться от квартир, за которые еще вчера были готовы бороться. Цифры, озвученные «Дом РФ», шокируют: расторгнуто договоров на 155 миллиардов рублей — это абсолютный максимум за последние пять лет.
Анатомия рекордных отказов
График расторжений ДДУ (договоров долевого участия) — это кардиограмма больного рынка. Если в «здоровом» 2023 году от сделок отказались на скромные 65 млрд рублей (всего 1,3% от продаж), то в 2025-м этот показатель взлетел до 155 млрд (3% от продаж). Скачок более чем в два раза. Люди не просто передумали — они массово «сдают билеты» на поезд в светлое будущее, который оказался им не по карману.
Две ловушки
Аналитики называют две главные причины этого обвала. Это две ловушки, расставленные в эпоху легких денег, которые захлопнулись в 2025 году.
1. Ловушка рассрочки.
На пике спроса застройщики активно предлагали рассрочки: «Внесите сейчас 20%, а остальное — через год!». Тысячи людей подписались, надеясь за этот год продать старую квартиру или взять ипотеку. Но рынок встал, ставки по ипотеке улетели в космос, и к моменту финального платежа у людей просто не оказалось нужной суммы. Рассрочка из спасательного круга превратилась в камень на шее.
2. Яд высоких ставок.
Те, кто все же решился взять рыночную ипотеку по заградительным ставкам в 20-22%, столкнулись с суровой математикой ежемесячных платежей. Эйфория от покупки быстро сменилась осознанием того, что тянуть такую лямку невозможно. Проще расторгнуть договор, потеряв часть денег, чем оказаться в долговой яме на 30 лет.
Рост просрочек
История с расторжениями — это не единичный случай. Она идет рука об руку с другим тревожным показателем — ростом просроченной ипотечной задолженности. Доля кредитов, по которым не платят более 90 дней, выросла с 0,7% до 1,2% всего за год. Это подтверждает главный диагноз: у населения просто заканчиваются деньги, чтобы обслуживать свои долги.
Вывод
Несмотря на то, что общий объем продаж в деньгах за год даже немного вырос (за счет роста цен), рекордное число расторжений — очень плохой знак. Это первая крупная, видимая трещина в фундаменте рынка, построенного на стероидах дешевой ипотеки. И главный вопрос на 2026 год: останется ли она просто трещиной, или по ней пойдет весь фасад?
