Масштаб проблемы: рекордные задержки сдачи новостроек
Российский рынок новостроек переживает серьезную проблему: застройщики все чаще нарушают сроки сдачи жилья.
В частности, в первом квартале 2025 года почти половина (точнее, 48,4%) многоквартирных домов по всей стране попала в эксплуатацию позже, чем изначально обещали девелоперы. Как подсчитали эксперты Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), этот показатель стал максимальным за последние четыре года и почти достиг антирекорда первого квартала 2021 года, когда застройщики сдали позже срока 51% жилья. К сожалению, Минстрой не предоставил комментариев по этому поводу.
Кроме того, увеличился и сам средний срок, на который застройщики переносят ввод объектов. По данным ЕРЗ.РФ, в январе-марте 2025 года девелоперы откладывали фактическую сдачу дома или передачу ключей дольщикам в среднем на 6,9 месяца. Это значительно — на 23% — дольше, чем в предыдущем квартале (5,6 месяца в октябре-декабре 2024 года), что показывает ухудшение ситуации после периода некоторого спада задержек (5,7 месяца в июле-сентябре 2024).
Почему срываются сроки: от объективных трудностей до экономических реалий
Во-первых, они сталкиваются с объективными трудностями. Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов указывает на перебои с поставками зарубежных материалов и оборудования, а также необходимость менять поставщиков и генподрядчиков и, разумеется, проблемы с финансированием. В то же время Антон Тренин из АКРА дополняет этот список нехваткой рабочих на стройках, ошибками при проектировании и сложностями с подключением готовых объектов к коммуникациям.
Во-вторых, некоторые переносы становятся для застройщиков вынужденной мерой для сохранения бизнеса. Айгуль Юсупова, управляющий партнер Unikey, убеждена: застройщики балансируют на грани рентабельности. Этому способствуют падение спроса (в 2024 году, по данным «Дом.РФ», объем продаж новостроек сократился на 22%, до 26,7 млн кв. м) и высокая ключевая ставка Центробанка. Глава ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик объясняет: низкие темпы продаж не дают возможности достаточно быстро наполнять эскроу-счета, чтобы финансировать стройку в необходимом объеме. В результате, как замечает Юсупова, девелоперы могут даже намеренно откладывать сдачу готовых объектов, если выполнили план продаж лишь на 50–60%, поскольку средств с эскроу-счетов после ввода дома может не хватить даже на погашение кредитов.
Роль моратория на неустойки
Дополнительно на ситуацию влияет правительственный мораторий на взыскание неустоек с девелоперов за срыв сроков передачи квартир, который действует уже более года. Топ-брокер Whitewill Екатерина Левина допускает, что «для некоторых застройщиков это стало фактором расслабления». Однако Айгуль Юсупова считает иначе: мораторий — не основная причина задержек, но он делает переносы сроков экономически оправданным решением в текущих кризисных условиях.
Финансовые последствия для дольщиков
В конечном итоге, основные финансовые потери ложатся на плечи дольщиков. Из-за моратория они не могут претендовать на получение пеней за просрочку (1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день ожидания). Антон Тренин приводит расчеты: при средней стоимости квартиры площадью 49 кв. м (около 170 тыс. руб. за 1 кв. м) полугодовая задержка могла бы обеспечить дольщику компенсацию свыше 1 млн руб., если бы не действовал мораторий.
Более того, люди вынуждены нести дополнительные расходы на аренду жилья, пока ожидают свои квартиры. По оценкам «Дом.РФ» (на февраль 2025 года), средняя арендная плата составляет от 32 тыс. руб. в месяц в крупных городах (0,5–1 млн жителей) до 95 тыс. руб. в Москве. Следовательно, за полгода задержки дополнительные расходы дольщиков могут достигать от 192 тыс. руб. до весьма ощутимых 570 тыс. руб.
Таким образом, хотя власти и стремятся поддержать строительную отрасль, необходимо помнить о положении покупателей. Как справедливо подчеркивает Руслан Сырцов, поддержка застройщиков не должна идти в ущерб дольщикам, которые по сути оплачивают многие издержки сложившейся ситуации.
