Покупка загородного дома или участка — это всегда волнительно! Свой уголок природы, шашлыки, отдых… Но, к сожалению, и здесь можно нарваться на мошенников. Давайте разберемся, какие уловки они используют чаще всего, и как не попасть в их сети.
1. Сюрприз под землей: коммуникации, о которых умолчали
Представьте: вы купили идеальный участок для дома. А под ним — трубы! Газопровод, водопровод — что угодно. В документах об этом ни слова, или бумаги просто поддельные. Цена, конечно, завышена в 1,5-2 раза. Построите дом? Власти могут заставить его снести! Или придется платить за перенос сетей, или огромный штраф.
Как защититься?
- Закажите геологоразведку участка. Да, это стоит денег. Но последствия обойдутся дороже.
- Запросите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Там должны быть указаны коммуникации.
- Проверьте выписку из ЕГРН на наличие обременений (сервитутов).
2. Участок есть, а строить нельзя!
Еще один частый обман. Вам продают землю, уверяя, что можно строить дом мечты. Цена соответствующая. А потом выясняется: категория земли или вид разрешенного использования (ВРИ) не подходят для ИЖС! Построить ничего нельзя.
Как защититься?
- Обязательно проверьте категорию и ВРИ участка! Эта информация есть в выписке из ЕГРН.
- Также данные доступны на публичной кадастровой карте онлайн. Нужен адрес или кадастровый номер.
- Строить можно на: землях населённых пунктов; сельхозземлях (с определенным ВРИ).
- Подходящие ВРИ: ИЖС, ЛПХ (приусадебный), ДНП/ДНТ, СНТ.
3. Участок-малютка
В каждом городе есть минимально допустимый размер участка. Обычно это 2-4 сотки. Если ваш участок меньше этого минимума, сделку просто не зарегистрируют в Росреестре. Вы потеряете время и, возможно, аванс.
Как защититься?
- Узнайте минимальные размеры участков в вашем муниципалитете.
- Эта информация есть в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Ищите их на сайте местной администрации.
4. Экология? Не слышали!
Рядом с вашим будущим раем может оказаться свалка, завод или очистные сооружения. Запах, грязный воздух, вода – все «прелести». Недобросовестный продавец это скроет. Например, назначит осмотр в безветренную погоду.
Как защититься?
- Изучите местность сами! Поездите вокруг, пообщайтесь с соседями.
- Используйте онлайн-карты. На публичной кадастровой карте можно включить слой «Зоны с особыми условиями использования».
5. Дом-призрак: постройка без регистрации
Вам предлагают участок с домом по очень привлекательной цене? Будьте начеку! Возможно, дом не зарегистрирован. Продавец будет уверять, что оформить его легко, просто у него «нет времени», а «деньги нужны срочно». Еще и скидку предложит. По документам вы купите только землю. А потом окажется, что дом зарегистрировать нельзя: не та категория земли, нарушены нормы строительства, дом залез на соседний участок… Итог может быть печальным – снос за ваш счет.
Как защититься?
- Всегда требуйте документы и на землю, и на дом!
- Нет права собственности на дом? Соглашайтесь на сделку ТОЛЬКО после его регистрации продавцом.
6. Один участок – много покупателей: классика жанра
Аферисты арендуют дом. Подделывают документы, используя копию паспорта владельца. Выставляют объект на срочную продажу по низкой цене. Собирают задатки с нескольких доверчивых покупателей. И исчезают.
Как защититься?
- Проверяйте подлинность документов! Запросите свежую выписку из ЕГРН.
- Помните: дом и участок продаются вместе! Документы должны быть на оба объекта.
- Не платите всю сумму ДО регистрации сделки в Росреестре!
- Задаток — небольшой, 5-10%. Обязательно оформляйте предварительный договор и берите расписку.
- Манипуляция «срочностью» — красный флаг! Привлекайте юриста.
7. Дом-однодневка: красиво, но ненадолго
Вам продают новенький дом, построенный на скорую руку? Из самых дешевых материалов, с нарушением всех норм? Через пару месяцев он может начать разваливаться. Иногда такие дома строят фирмы-однодневки, чтобы «пустить пыль в глаза», продать участки и исчезнуть.
Как защититься?
- Покупайте у подрядчиков с хорошей репутацией. Особенно у тех, кто аккредитован крупными банками.
8. Границы? Примерно здесь! Проблемы с межеванием
В договоре указана одна площадь и границы, а по факту — другие? Такое бывает, если не проведено межевание. Чем это грозит? Вы не сможете построить дом там, где планировали. Возникнут конфликты с соседями. Выяснится, что вы купили меньше земли, чем заплатили (неузаконенный самозахват).
Как защититься?
- Уточните, есть ли межевание. Нет? Попросите продавца его провести.
- Важно: с 1 марта 2025 года межевание стало обязательным! Без него Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Общий совет: покупка загородной недвижимости — сложный процесс. Не будучи экспертом, легко ошибиться. Проверяйте все документы досконально. Не спешите. Привлекайте юристов. Пользуйтесь безопасными способами расчетов. И помните: ваша бдительность – лучшая защита!
