Когда мы слышим о новостройках, в голове сразу возникает образ гигантского «человейника» или целого микрорайона, выросшего в чистом поле. Но свежее исследование аналитиков Домклик показывает: реальность гораздо сложнее и интереснее. Оказывается, в России сформировалось два совершенно разных подхода к строительству, и то, что строят в Краснодаре, кардинально отличается от того, что возводят в Москве.
Где строят «вширь»: чемпионы по мега-районам
Если говорить о масштабе застройки, о количестве корпусов, которые образуют целые новые районы, то здесь есть явный лидер.
- Рекордсмен — Краснодарский край. Типичный ЖК здесь состоит в среднем из 7 корпусов. Это и есть те самые «мегапроекты», которые формируют облик современных окраин.
- Следом идут Московская (6 корпусов) и Ленинградская (5 корпусов) области.
Почему именно там?
Все логично: эти регионы привлекают людей, здесь есть спрос и, что самое главное, — еще есть свободная земля на окраинах. Застройщику выгоднее взять большой участок и застроить его типовыми домами, экономя на проектировании и логистике.
Где строят «вверх»: столицы сверхплотности
А вот если посмотреть на количество квартир, то картина меняется на 180 градусов. Здесь безоговорочные лидеры — столицы.
- Москва: типичный ЖК здесь — это всего 3 корпуса, но в них умещается 1554 квартиры!
- Санкт-Петербург: те же 3 корпуса, но 1064 квартиры.
Для сравнения, средний ЖК по России — это 3 корпуса и всего 496 квартир.
В чем секрет такой плотности?
- Высокая этажность. В условиях дефицита и дороговизны земли застройщики растут вверх.
- Маленькие квартиры. Чтобы выжать максимум прибыли с каждого квадратного метра, в столицах строят огромное количество студий и однушек.
Высокие этажи ≠ много квартир: главный парадокс
Казалось бы, чем выше дом, тем больше в нем жилья. Но это не всегда так. Например, в Ленинградской области средняя этажность ЖК — 12 этажей, но квартир в них больше, чем в 21-этажных комплексах Свердловской области.
Причина — в так называемых «горизонтальных небоскребах» (длинных, многосекционных домах) и высокой доле малогабаритных квартир.
Что это значит для покупателя: сравнение двух подходов
| Параметр | Мега-район (Краснодар, МО) | «Человейник» (Москва, СПб) |
| Масштаб | Огромные территории, много корпусов | Точечная, уплотняющая застройка |
| Главный плюс | Часто более низкая цена за «квадрат» | Развитая городская инфраструктура вокруг |
| Главный минус | Проблемы с инфраструктурой на старте (школы, сады, дороги) | Сверхвысокая плотность населения, проблемы с парковкой |
| Тип квартир | Более разнообразные планировки | Преобладание студий и однушек |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Так где же строят самые большие ЖК?
Если считать по числу домов — в Краснодарском крае. Если по числу квартир — в Москве. - Какой ЖК считать «типичным» для России?
Это комплекс из 3 корпусов, рассчитанный примерно на 500 квартир. - Почему в Москве так много маленьких квартир?
Потому что земля очень дорогая, и застройщику выгоднее построить и продать две маленькие студии, чем одну большую квартиру.
Главный вывод
- В России два разных пути застройки. Юг и Подмосковье растут «вширь», создавая огромные районы. Москва и Петербург — «вверх», уплотняя и так густонаселенные территории.
- Большое количество корпусов не равно большому количеству квартир. Плотность застройки и нарезка на маленькие студии играют решающую роль.
- Выбор между этими двумя моделями — это компромисс. Либо вы покупаете квартиру в огромном, но необжитом районе с туманными перспективами по инфраструктуре, либо — в сверхплотном «человейнике», но с доступом ко всем благам мегаполиса.
