Реальная статистика показывает, что самые сливки на рынке долгосрочной аренды снимают те, кто не гонится за статусом.
Свежее исследование аналитического портала «Мир квартир» показало, что арендные комнаты в России приносят заметно больше доходности в процентах и возвращают вложенные деньги на годы быстрее, чем однушки и студии.
Почему метр в комнате эффективнее
На первый взгляд кажется нелогичным: отдельная квартира привлекательнее для арендатора, а значит, должна быть выгоднее. Но просто нужно посмотреть на цену входа.
Как объясняет генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко:
Полноразмерная квартира стоит в среднем в 4,5 раза дороже комнаты, но сдать ее удается лишь в 2,7 раза дороже.
Студия обойдется в 2,4 раза дороже комнаты, а арендная плата за нее выше всего в 1,8 раза.
Разрыв между стоимостью покупки и ставкой аренды у комнат минимален. В среднем по России комната стоит около 1,56 млн рублей, а сдается за 12 780 рублей в месяц.
Итог — 9,8% годовых и окупаемость за 10,2 года. Полноценная квартира при этом приносит скромные 5,8% и требует более 17 лет на возврат инвестиций.
Тагильский рекорд против столичного застоя
Инвестиционная география распределилась предельно контрастно. Лидерами стали промышленные города с недорогой недвижимостью, а аутсайдерами — признанные туристические и деловые центры.
В Нижнем Тагиле комната окупается быстрее, чем закрывается автокредит на бюджетную машину — меньше чем за 5 лет.
В Москве же, чтобы отбить вложения в комнату, придется ждать больше 17 лет. Причина — слишком дорогой порог входа нивелирует даже высокие столичные ставки аренды.
В чем подвох?
Если доходность комнат настолько высока, почему все инвесторы поголовно не скупают доли и коммуналки? У медали есть обратная сторона:
1. Человеческий фактор. Сдавать отдельную квартиру психологически проще: один арендатор отвечает за все. В комнате неизбежно возникают конфликты с соседями по местам общего пользования (кухня, санузел).
2. Сложность управления. Контингент в бюджетном сегменте более подвижен, ротация арендаторов выше, а амортизация мест общего пользования происходит быстрее.
3. Ликвидность при перепродаже. Продать комнату на вторичке обычно сложнее и дольше, чем отдельную однушку, особенно если требуется согласие соседей по коммуналке.
Резюме:
Если цель инвестора — максимальный ежемесячный денежный поток на каждый вложенный рубль при небольшом стартовом капитале, комнаты остаются абсолютным фаворитом. Но если важна капитализация объекта и минимальные хлопоты при управлении, придется пожертвовать доходностью ради отдельной квартиры.
