Запутались в определениях новостройки? Не удивительно! Застройщики, риэлторы и банки трактуют этот термин по-разному. Разберемся, что к чему, и как это влияет на ипотеку.
Что же такое «новостройка»?
Универсального юридического определения «новостройки» не существует. Для застройщика новостройкой может быть что угодно — от жилого дома до заводского цеха. Строители считают новостройкой любое новое здание или существенную реконструкцию старого. Риэлторы же называют новостройками дома на гарантии застройщика (до пяти лет). А обычные люди подразумевают под новостройкой строящееся или недавно сданное жильё.
Получается путаница. Дом, построенный неделю назад, — это новостройка или нет? Для покупателя «новостройка» — это часто современное жильё не старше пяти лет. Но юридическое значение этот термин приобретает при оформлении ипотеки. Именно позиция банков здесь ключевая.
Новостройка с точки зрения банка
Для банка новостройка — это квартира, дом или таунхаус, которые застройщик имеет право продавать. Это право возникает:
- для дома/таунхауса — с началом или окончанием строительства (если продавец — застройщик);
- для многоквартирного дома — с момента публикации проектной декларации.
Объект перестает быть новостройкой, когда банк больше не считает его таковым для льготной ипотеки. Пока продавец — застройщик, жильё, как правило, считается новостройкой. Большинство банков ориентируются на наличие проектной декларации на сайте наш.дом.рф. Это подтверждает, что застройщик соблюдает закон, а регулятор его проверил. Наличие дома в каталоге новостроек на этом сайте — важный показатель.
Некоторые банки субсидируют кредиты и по договорам уступки права требования, если продавец — юридическое лицо (дочерняя компания застройщика, подрядчик, инвестор). Уступка от частных лиц или ИП почти не субсидируется.
Допустим, застройщик продал часть квартир по ДДУ. Дом сдан, дольщики оформили собственность. Остальные квартиры застройщик продаёт по договору купли-продажи — для банка это всё ещё новостройка. А вот если такую квартиру перепродаёт частник — это уже «вторичка».
Почему ипотека на новостройку дешевле?
Ипотека на новостройки часто предлагается по сниженным ставкам благодаря государственным льготным программам. Например, семейная ипотека — под 6%, в то время как средняя ставка по рыночным программам в декабре 2024 года составляла 19–31%. Эти программы направлены на улучшение жилищных условий и привлечение инвестиций в строительство.
Льготная ипотека возможна благодаря государственным субсидиям банкам. Государство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой и сниженной ставкой по ипотеке на новостройки. Субсидирование осуществляется из государственного бюджета в рамках льготных ипотечных программ, например, семейной ипотеки или ипотеки для ИТ-специалистов.
Если заемщик не подходит под условия льготных программ, он может воспользоваться ипотекой с рыночными условиями. Ставку по такому кредиту банк устанавливает на день выдачи.
Кроме того, банки могут устанавливать дополнительные условия для кредитования покупки жилья в новостройке. Например, некоторые банки кредитуют только жилье, приобретаемое по договору долевого участия (ДДУ). В этом случае купить квартиру по договору купли-продажи не получится.
Что лучше: новостройка или вторичное жилье?
Однозначного ответа нет. Выбор зависит от рыночной ситуации и конкретных обстоятельств заемщика. Новостройки привлекают более низкими ставками по кредиту, но цена квадратного метра в них выше. На вторичном рынке квадратный метр дешевле, но ставки по кредитам выше. В некоторых регионах, например, на Севере, строительство новых домов не ведется.
Новостройка выгоднее, если вы планируете использовать льготную ипотечную программу. Вторичное жилье — лучший вариант, если у вас есть большой первоначальный взнос, и вы планируете брать минимальный кредит, а квартира продается по выгодной цене.
Всегда стоит сравнивать оба варианта — новостройку и готовую квартиру. Иногда высокая ставка по ипотеке оказывается выгоднее низкой. В целом, при двузначных значениях кредитной ставки переплата будет значительной как по вторичке, так и по новостройке. В такой ситуации остается надеяться на снижение ключевой ставки, что позволит рефинансировать кредит под более выгодный процент.
Плюсы и минусы новостроек:
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Возможность получить льготную ставку по ипотеке. | Более высокие цены (на 20–40% выше, чем на вторичном рынке). Иногда эта разница не компенсируется даже низкой ставкой по кредиту. |
| Гарантия застройщика на возведенное жилье (с 1 сентября 2024 года гарантийный срок на конструктивные элементы сокращен с пяти до трех лет для договоров ДДУ, заключенных после этой даты. Для договоров, заключенных ранее, действует пятилетний срок). | Возможные дефекты в квартирах, которые требуют устранения. |
| Возможность включить в стоимость договора ДДУ (и, следовательно, в ипотечный кредит) отделку, а иногда и меблировку. | Дискомфорт от ремонта в соседних квартирах в первые годы после сдачи дома. |
| Простое и быстрое оформление ипотеки на новостройку по ДДУ (застройщик сам направляет документы в банк, оценка и страхование недвижимости не требуются, сделка оформляется за 1–3 дня). | Неопределенность с тарифами на коммунальные услуги и качеством работы управляющей компании. |
| Возможность покупки квартиры в рассрочку, если ипотека не подходит. | Необходимость арендовать жилье на время строительства и ремонта, если нет другого жилья. |
| Новое жилье с новыми коммуникациями, сантехникой, построенное по современным технологиям с улучшенной планировкой. | Возможные задержки в развитии инфраструктуры. |
