Российский рынок недвижимости адаптируется к реалиям высокой ключевой ставки и ужесточения ипотечных программ. На первый план выходит лизинг — инструмент, ранее применяемый преимущественно крупным бизнесом для приобретения дорогой коммерческой недвижимости. Теперь он становится доступным малому и среднему бизнесу (МСБ) для покупки офисов, магазинов, квартир и апартаментов.
По словам Алексея Долгих, генерального директора «Лизинг Трейд», рынок лизинга розничной недвижимости находится в начальной стадии развития. В нем активно работают около пяти региональных компаний. Средний чек сделки в 2023 году составил 30 млн рублей (объекты площадью 150–200 кв. м.).
Кто пользуется лизингом недвижимости?
— IT-компании, приобретающие квартиры для размещения сотрудников;
— рестораторы, открывающие новые заведения;
— предприниматели, формирующие инвестиционный портфель за счет сдачи в аренду приобретенной недвижимости.
Несмотря на более короткий срок лизинга по сравнению с ипотекой, высокие процентные ставки стимулируют клиентов выбирать краткосрочные договоры для минимизации переплат. Кроме того, лизинг для юридических лиц с НДС позволяет возмещать 20% НДС, включая проценты, и снижать налог на прибыль, что делает его выгоднее кредита.
Ужесточение условий выдачи ипотеки Центробанком, в частности, увеличение первоначального взноса до 40–60%, делает лизинг еще более привлекательным. В «Лизинг Трейд» первоначальный взнос по коммерческой недвижимости составляет 10%, по квартирам и апартаментам – 20%.
Сейчас около 60% лизинговых сделок приходится на коммерческую недвижимость и 40% — на жилую, включая мини-гостиницы. В случае невыплат лизингополучателя недвижимость остается у лизинговой компании. Ставки по лизингу, как правило, плавающие и зависят от рыночной ситуации.
Эксперты отмечают, что лизинг — дорогой инструмент, чувствительный к НДС. Однако он доступнее ипотеки, требует меньшего первоначального взноса и быстрее одобряется. Недостатком является ограниченный срок договора (до 10 лет) и необходимость существования ИП или ООО не менее года.
Продажа квартир в лизинг — перспективное направление, особенно в условиях сложного вывода денег из компании. Он позволяет учитывать проценты в расходах и не платить налог на имущество в период действия договора.
Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам», подчеркивает, что рынок находится в стадии становления.
По мнению эксперта, лизинг недвижимости в России, особенно для малого и среднего бизнеса, имеет хорошие перспективы. Однако его развитие зависит от экономической ситуации в стране, государственного регулирования и умения лизинговых компаний подстраиваться под меняющиеся условия рынка.
По прогнозам, в 2025 году объем нового лизингового бизнеса может сократиться на 20% из-за сложной рыночной конъюнктуры.