Тематический обзор ВС РФ № 12/2026, опубликованный в начале лета, детально разобрал дела, совершенные по так называемой «схеме Долиной» (когда владельцев обманом заставляют продать жилье телефонные мошенники).
С одной стороны, документ содержит крайне важные для стабильности рынка выводы:
- Такие сделки признаются законными, если покупатель не знал об обмане.
- Заблуждение продавца относительно мотивов (желание поучаствовать в «секретной операции») не является поводом для отмены договора.
- Даже если договор аннулируют, обманутый продавец обязан вернуть покупателю всю сумму сделки.
Однако старший юрист Rightmark Group Олег Лодянов предупреждает, что радоваться безопасности рано. Детальный анализ текста выявил три критические зоны риска.
Презумпция виновности. Как честного покупателя делают соучастником
Пункт 7 Обзора указывает, что сделку можно признать недействительной, если покупатель «должен был знать» об обмане продавца. Опасение юристов вызывает то, как именно суды будут трактовать это знание.
В реальной практике суды нередко накладывают на покупателя презумпцию соучастия без прямых доказательств его вины или связей с мошенниками. Человек, который просто приобрел объект по рыночной цене, рискует быть признан недобросовестным на основе субъективных выводов судьи.
«Искаженная природа» сделки. Юридическое противоречие
Главный парадокс Обзора кроется в противоречии между его первыми пунктами. В пункте 1 утверждается, что заблуждение в мотивах (вера в «спасение квартиры») не ведет к отмене сделки. Но уже в пункте 2 Верховный суд заявляет: если продавец думал, что участвует в спецоперации и временно переписывает жилье, у него возникает «искаженное представление о существе сделки» (заблуждение в природе договора).
Такая трактовка фактически полностью обесценивает защиту покупателя. Продавец, который намеренно скрывал от покупателя истинные мотивы продажи, может легко заявить в суде, что просто «не понимал природу сделки», и вернуть квартиру обратно.
Вторичка под угрозой. Дешевое оспаривание сделок с пенсионерами
Самое опасное новшество скрыто в упрощении процедуры отмены сделок с пожилыми и больными людьми. Ранее, чтобы аннулировать договор по причине фактической недееспособности (ст. 177 ГК РФ), требовалось проведение дорогостоящей судебно-психиатрической экспертизы.
Теперь же, согласно пункту 2 Обзора, суду достаточно просто оценить состояние здоровья, возраст продавца и факт наличия «искаженного представления». Экспертиза больше не нужна. Оспаривание договоров с пожилыми людьми рискует стать массовым, быстрым и дешевым процессом, что ставит под угрозу весь вторичный сегмент.
